E o ambiente parece estar melhorando, influenciado pelos investimentos diretos em infraestrutura patrocinados pelos atuais governos, especialmente pela nova política de austeridade adotada pela Itaipu.
Somente neste ano foram gastos em infraestrutura mais do que nos últimos 15 anos. Segunda ponte ligando o Brasil ao Paraguai, Perimetral Leste, duplicação da Rodovia das Cataratas, reforma e ampliação do aeroporto são apenas alguns exemplos.
Muitas oportunidades estão surgindo tanto para quem possui terrenos (terreneiro) como para quem quer investir na área.
Um negócio bastante comum nesse ramo acontece quando um terreneiro troca seu imóvel por unidades a serem construídas pelo incorporador. Ao final, se tudo der certo, este não precisou despender recurso para a aquisição do imóvel e aquele recebeu um valor bem maior do que se vendesse seu imóvel puro e simples.
Apesar de parecer elementar, existem ao menos três formas de estruturar esse negócio: por contrato de compra e venda, permuta ou constituição de sociedade.
Na escritura de compra e venda é comum estabelecer um valor fiduciário, lastreado em nota promissória. Na mesma data, elabora-se uma escritura de confissão de dívida atrelando a nota promissória e estabelecendo que o devedor se obriga a entregar as unidades habitacionais futuras. Tal estruturação é necessária para que a Receita veja a operação como permuta para fins de Imposto de Renda.
A escrituração da permuta possui algumas restrições junto aos tabelionatos. Não se registra a troca de um imóvel por unidades habitacionais futuras, a não ser que seja possível individualizá-las mediante minuciosa descrição. Há também orientações do TJ/Paraná para que o valor da operação seja o mesmo do arbitrado para fins de ITBI.
Na terceira hipótese, o terreneiro e o incorporador tornam-se sócios, por meio de uma SPE, com a finalidade específica de realizar o empreendimento. Apesar de dar maior controle ao terreneiro, o risco de negócio fica igualmente compartilhado com o incorporador.
Para aqueles que querem aproveitar as oportunidades de maneira segura, seja terreneiro, seja investidor, é necessário compreender as responsabilidades e riscos assumidos na escolha da modalidade mais adequada aos seus interesses.
*José Claudio Rorato Filho, Mestre em Direito dos Negócios pela FGV/SP e sócio do escritório Claudio Rorato Advogados Associados.
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